Евгений Плаксенков
Генеральный директор холдинга «МИЭЛЬ»
Хотел бы узнать ваш прогноз по жилищному строительству на 2008 год.
— Самым важным и для строительной отрасли, и для отрасли недвижимости является возможность открытия и начала реализации мегапроектов. Мегапроекты — это проекты комплексной застройки в очень крупных масштабах (например, проект в Химках и в других районах Подмосковья). Развитие таких проектов в московском регионе (включает Москву и Московскую облать) является на сегодняшний день единственным фактором, который позволит стабилизировать спрос. Сегодня предложение отстает от спроса.
К сожалению, пока темпы роста строительства в России не достигнут ста миллионов квадратных метров в год, этот разрыв существенно не сократится. Если полагаться на статистику, то сегодня существует спрос на 80 миллионов квадратных метров, а строится несколько больше 60 миллионов в год, и многое из этого уже давно продано. Таким образом, для удовлетворения спроса, который в растущей экономике увеличивается, строительная отрасль еще недостаточно масштабна.
2
Уважаемый Евгений, некоторые аналитики предвещают кризис рынка недвижимости через три-четыре года. Хотелось бы услышать ваше мнение по этому поводу. Спасибо.
— Во-первых, кризис на рынке недвижимости является спутником кризиса экономики страны. Для таких кризисов должны существовать объективные предпосылки, как, например, значительное падение доходов ключевых предприятий и, как следствие, доходов населения. По-моему, Россия имеет достаточно ресурсов и возможностей, чтобы экономика росла, и доходы населения вместе с ней. В условиях роста недвижимость это самый интересный обхект инвестиций, потому что инвестиции в недвижимость дают и краткосрочный, и долгосрочный эффект. Если же верить аналитикам, дающим негативные оценки нашей экономике, то даже в условиях упадка экономики наиболее надежными остаются инвестиции в недвижимость. Потому что ценные бумаги и иностранная валюта — гораздо более неустойчивые активы.
Я могу предложить вам два сценария развития рынка через три-четрые года. Первый: растет ВВП, растут доходы населения, растет спрос на все, особо интересным является сегмент недвижимости по причине выского отложенного спроса (свыше 60 миллионов квадратных метров по РФ). Волна мирового финансового кризиса остановилась, наблюдается повышенная ликвидность в банковском секторе, быстро растет предложение ипотечных кредитов, и снижаются ставки. Цены растут примерно теми же темпами, что и заработная плата.
Второй сценарий: последствия мирового финансового кризиса не устранены, развивающиеся рынки (страны БРИК) накрывает второй волной, и мировые корпорации скупают все то, что сильно обесценивается в России. В том числе и жилье. Я не за тех, кто хочет обесценивания, поэтому предпочитаю первый сценарий, потому что обесценивание недвижимости не означает увеличения возможностей ее покупки.
Предлагаю поучиться у тех, кто переживал подобные кризисы. В условиях резкого падения цен на недвижимость начинаются массовые выселения семей из квартир, купленных по ипотеке. У нас достаточно сил, чтобы развиваться, а не обесцениваться.
3
На рынке жилой недвижимости Москвы и области сложилась критическая, даже катастрофическая ситуация с ликвидностью жилья. И в Москве, и особенно в ближайшем Подмосковье огромные кварталы новостроек практически не продаются. Цены на квартиры падают уже почти полтора года все более ускоряющимися темпами, эту тенденцию легко проследить, проанализировав открытые источники информации. А на фоне всего этого риэлтерами ведется масштабная пропагандистская кампания о росте цен на недвижимость, призванная запугать потенциальных покупателей и заставить их не откладывать покупку. Заказные статьи изо дня в день нагнетают обстановку, хотя как раз экспертам ясно как дважды два, что в 2008 году произойдет обвал цен на жилье. Естественно, риэлтеры в этом не заинтересованы, чем выше цена — тем больше комиссионные… Это касается и продажи, и аренды. Главным фактором роста цен на недвижимость в московском регионе был вовсе не повышенный спрос, а ценовой сговор риэлтеров и строителей. В связи с этим вопрос: неужели вам мало? Может, пришла пора перестать обманывать людей? И когда комиссионные агентств станут «белыми»? Сейчас это не так. В любом, в том числе и в вашем. А это уже преступление.
— Заинтересованность риэлтеров в повышении цены не является прямой. Риэлтеру лучше иметь более дешевый продукт, быстрей его продать и получить свои комиссионные, чем поднять цену и сидеть у «прилавка» с наполненными полками, без денег. Во-вторых, не существует ни одной компании, имеющей долю рынка более 20 процентов и в России, и в Москве. И нет предпосылок для их появления. Компании, имеющие долю от 5 до 10 процентов, не способны изменить ценообразование даже в краткосрочном периоде.
Таким образом, сегодня все компании — и строительного рынка, и отрасли недвижимости — заинтересованы не в запасах, а в быстрых оборотах. Большинство объектов, в которых зайстройщиком является надежная компания, уже реализованы. То, что на окнах нету штор, не означает, что у них нет владльца. Процесс ремонта квартиры и оформления ее в собственность занимает длинный период. Это реальное положение вещей на сегодняшнем рынке. Эти квартиры только на 15−20 процентов могут быть объектами дальнейшей перепродажи. По моим оценкам, до тех пор, пока количество метров на одного жителя в России не будет соответствовать европейским стандартам (около 40 квадратных метров на человека в развитых странах и в два раза меньше у нас), выкупленные сегодня новостройки не станут заметным фактором дальнейших перепродаж на рынке недвижимости.
4
Евгений Анатольевич, как вы считаете, когда рынок недвижимости будет «обелён», прекратятся наличные расчеты в сотни тысяч долларов и стоимость сделки по документам будет соответствовать реальности?
— К счастью, сегодня существуют факторы, которые очень быстрыми темпами повышают прозрачность сделок на рынке недвижимости. Первый фактор: ипотека. Реальная цена присутствует в оценках для банка и видна через предоставляемый кредит. Второй: страхование, которое еще раз подтверждает реальную рыночную стоимость объекта. Благодаря этим и другим факторам продавцы и покупатели все более и более заинтересованы в том, чтобы в договорах между ними была показана реальная сумма сделки.
Если ипотека и страхование будут развиваться такими темпами, как последние годы, то через два-три года почти каждая сделка будет прозрачной, потому что в сделке существует минимум две стороны, а иногда шесть, за счет альтернативных сделок. При наличии хотя бы одной стороны, заинтересованной в стопроцентной прозрачности, все остальные будут вынуждены работать в этих условиях.
5
Хочу узнать, как купить квартиру на самом раннем этапе — до фундамента? Почему-то перестали поступать в продажу на этих этапах. И чего ждать в будущем от ценообразования на вторичном рынке неэлитного жилья в Москве? Могут ли лопнуть цены? И возможен ли дефолт в России? Или все же деноминация?
— Если хотите купить до фундамента, купите земельный участок. В остальных случаях для вас важно определить два фактора. Первый — надежность застройщика, второй — ваша платежеспособность. Если вы имеете денег только на раннюю стадию, то надо выбирать надежную компанию, которая сможет построить и сдать вам данный объект. Если вам предлагают квартиру по неадкеватно низкой цене, скорее всего, за этим стоит фиктивный проект. В настоящее время все надежные компании имеют возможность управлять рисками на всех стадиях проекта. Они имеют возможность сначала построить, а потом продать. Предложения на ранних стадиях должны будут появиться с возникновением новых крупных проектов, которые потребуют от компании не только собственных, но и привлеченных средств.
В любом случае рекомендую особое внимание уделять тому, с кем вы заключаете договор и имеет ли компания опыт реализации подобных проектов.
Евгений Плаксенков :: Фото - Вячеслав Кочетков
6
Уважаемый Евгений Плаксенков, очень хочется плакать от того, что 3 декабря по рекомендации знакомых обратились в ваш холдинг. Моя мама-пенсионерка, заключила договор с «Миэль-новостройки» на покупку квартиры в г. Люберцы, пос. Калинина, кв. 48, по цене 58000 за кв. м, квартира общей площадью 46 м.(квартиру мы нашли сами, через интернет). Наш агент Свиридов Максим, сказал, что сам заключит договор с застройщиком — фирмой «Бастион». После этого мы звонили ему каждую неделю. Он говорил, что все нормально, чтобы мы не волновались. Так продолжалось до Нового года. 28 числа он назначил маме встречу на 10 января. На встречу не явился. Позвонил 11 января 2008 г. и сказал, что квартиры нет. Мы просто в шоке. После моего звонка он нашел нам квартиру в этом же доме, но по цене 60000 руб. за кв. м. То есть мы из-за его неторопливости, медлительности и неаккуратности потеряли 92 000 руб. — для нас это очень большие деньги. Очень обидно отдавать их за ваши ошибки, у нас сложилось впечатление, что вы нас просто кинули, а Максиму было это выгодно, потому что он получит больше агентских денег.
— Уважаемая Ирина, спасибо за полезную для нас информацию. Мы обязательно разберемся в ситуации, во всех ее деталях. Ваш договор бронирования действительно не состоялся. Мы надеемся, что квартира, которая была подобрана для вас взамен забронированной ранее, оказалась не хуже, и подтверждаем, что в настоящий момент ваша покупка является удачной и стоимость приобретенного жилья продолжает расти.
7
Говорят, в вашей компании работает штатный астролог. Вы действительно корректируете ваше поведение в бизнесе по советам астролога?
— В нашей компании работает много талантливых людей. К сожалению, должностной инструкции для астролога нет, все, кто этим занимается, делают это на добровольной основе.
Было бы хорошо, чтобы астрологические прогнозы совпадали со стратегическими и с бизнес-планами. Не всегда это так. Я предпочитаю, чтобы астрологические прогнозы вселяли уверенность в себе и оптимизм, потому что это является дополнительной эмоциональной поддержкой для человека, что может лишний раз привести к успеху.
8
Почему сорваны сроки оформления квартир в собственность в микрорайонах Волжский и Гранд Паркъ? Кто виноват в этом: компания МИЭЛЬ, инвестор в лице компании «Интеко», городская администрация? Почему сотрудники компании МИЭЛЬ не в состоянии ответить на вопрос, когда квартиры будут оформлены (при необходимости можем предоставить официальные отписки «МИЭЛЬ-недвижимости» с подписями и печатями)?
— Процесс оформления квартир в собственность находится в активной фазе и в Гранд Парке, и в Волжском. Оформление производится отдельными корпусами последовательно. Все объекты будут оформлены, но регламент не позволяет оформить все одновременно.
В процессе закрепления собственности должны быть учтены интересы всех сторон: и покупателей, и города, и тех, кто получает квартиры по социальным программам. А теперь представьте себе все сложности, которые могут возникнуть с разделением всего одной коммунальной квартиры, где живет несколько семей. Иногда этот процесс занимает годы. В Гранд Парк и в Волжский переселяются целые микрорайоны, а это тысячи семей, которые должны разделить не только собственные квадратные метры, но и объекты общего пользования. Ведь будущему жителю Гранд Парка нужны и место для прогулок, и детские площадки, и другие объекты социального назначения. Надо, чтобы будущие жители справедливо владели не только своими квартирами, но и долей в объектах общего назначения. Ее определение требует дополнительного времени.
Нельзя поставить знак равенства между сроком сдачи дома и сроком оформления права собственности. Сегодня мы накапливаем опыт в этом процессе. Уже заканчивается регистрация во втором и седьмом корпусах Гранд Парка, начинается в пятом и девятом, далее все остальные. Оформление Волжского планируем начать в первом квартале этого года.
9
Крупные компании идут по пути развития франчайзиногвой сети. При этом и так невысокие стандарты качества полностью исчезают. Что вы делаете, чтобы хоть как-то привести в божеский вид вашу франчайзинговую сеть?
— Спасибо, Глеб, за абсолютно правильный вопрос. В настоящее время мы занимаемся повышением качества франчайзинговых моделей и по этой причине не наращиваем экстенсивно свою сеть. Одним их важнейших элементов во франчайзинге является обучение будущих франчайзи методам ведения бизнеса и передачи им своего опыта. Как только эти программы наберут обороты, тогда и появятся качественные франчайзинговые сети.
Сегодня МИЭЛЬ обучает первый поток франчайзи.
Таким образом на первое место в развитии франчайзинга мы ставим умения предпринимателей и прозрачную модель ведения бизнеса.
Евгений Плаксенков :: Фото - Вячеслав Кочетков
10
Уважаемый Евгений Анатольевич!
Каков ваш прогноз изменения стоимости первичного жилья в ближайшем Подмосковье в 2008 г.? Какие основные факторы, на ваш взгляд, повлияют на динамику спроса?
— Сегодня в сферу повышенных интересов всех видов покупателей попадает не только ближайшее Подмосковье, но и территория за пределами двадцатикилометровой зоны вокруг столицы. Интерес ко всему Подмосковью бурно растет, и с увеличением спроса будет расти инвестиционная привлекательность. Если в отдаленных территриях будут развиваться новые технологии строительства, то возможно одновременное увеличение предложения при снижении стоимости жилья в экономклассе. Если же технологии строительства останутся прежними, то расходы на инфраструктуру и развитие объектов социального назначения будут увеличивать стоимость жилья в Подмосковье.
11
Хотелось бы услышать ваше мнение о том, насколько перспективна с точки зрения инвестиций сейчас покупка земельных участков в зоне часовой транспортной доступности от Москвы под строительство дома под круглогодичное ПМЖ по таким трассам, как Киевское, Калужское, Симферопольское шоссе.
Будут ли дорожать в течение 2008 года такие земельные участки и насколько?
— Все перечисленные направления перспективны, по прогнозам, рост цен на загородную недвижимость будет опережать инфляцию и в среднем составит около 18 процентов.
О стоимости и перспективах конкретного участка можно говорить только после рассмотрения девелоперского проекта. Артем, желаю вам удачной покупки и еще более удачного девелопмента.
12
Если ипотечный процент упадет до 5%, то на сколько подорожают квартиры?
— Процент по ипотеке в настоящее время не упадет до пяти процентов. На сегодняшний день банки не готовы давать кредит по проценту ниже инфляции. В целом при понижении процента за ипотеку однозначно будет расти спрос. Конечно, он может подогреть цены на жилье. Связь при этом не прямая.
13
Вы говорите, что занимаетесь управлением активами. Что это значит применительно к сфере недвижимости?
— Если у вас есть объекты недвижимости, то мы можем оказывать услуги, связанные с повышением качества вашего портфеля, что должно привести к повышению его стоимости и доходности. Например, вы владеете зданием. Для того чтобы оно имело высокую оценку, нужно правильно определить его целевое назначение и обеспечить своевременную и качественную реализацию площадей арендаторам или новым собственникам. Затем требуется качественный мониторинг и дальнейшее повышение стоимости данного объекта. Для владельца недвижимости важно, чтобы она росла в цене и приносила адекватный арендный доход. Для этого и привлекаются профессионалы.